Chinas Immobiliensektor: Allmähliche Erholung mit Schwerpunkt auf langfristiger Stabilität

Vor kurzem haben die chinesischen Behörden Massnahmen angekündigt, die den Druck auf den chinesischen Immobilienmarkt verringern sollen. Die Regierung hat im vergangenen Jahr versucht, dem Sektor zu helfen, ist aber gescheitert. Dieses Mal könnte sie jedoch entschlossener und effektiver vorgehen.

Seit Ende 2020 hat die chinesische Regierung strenge und restriktive Massnahmen zur Beseitigung der Verschuldung auf dem Immobilienmarkt ergriffen, um eine Immobilienkrise wie 1992 in Japan und 2008 in den USA zu verhindern. Sowohl die Kaufverträge als auch die Refinanzierung von Immobilienunternehmen brachen ab der ersten Jahreshälfte 2021 ein und stürzten die meisten Bauträger, hauptsächlich Unternehmen in Privatbesitz, in eine Liquiditätskrise. Das wichtigste Ereignis war die Zahlungsunfähigkeit von Evergrande Ende 2021, der andere Unternehmen des Sektors folgten.

Ab März 2022 versuchte die Regierung, die restriktiven Massnahmen zu lockern, um einen weiteren Abschwung in diesem Sektor zu verhindern. Leider wurde dies durch strenge Beschränkungen in mehreren Regionen unterbrochen, nachdem in Ostchina vermehrt Covid-Fälle aufgetreten waren.

Warum ist es dieses Mal anders?

Die in der vergangenen Woche von verschiedenen Regierungsbehörden, darunter die China Banking and Insurance Regulatory Commission (CBIRC), das Ministry of Housing and Urban-Rural Development (MOHURD) und die People's Bank of China (PBoC), angekündigten unterstützenden Maßnahmenpakete sind weitaus stärker als frühere Regierungsmassnahmen, und in den kommenden Monaten werden weitere Impulse folgen.

Dieses Mal ist auch der Kontext ein anderer, und die Botschaft ist klarer und deutlicher. Die Massnahmen wurden nach einer hochrangigen Ausschusssitzung angekündigt, zu der Xi Jinping einlud, kurz nachdem er seine dritte Amtszeit angetreten hatte. Die Regierung ist entschlossen, eine weitere Verschlechterung des Sektors zu verhindern. Wir erwarten, dass zwischen Dezember und März des nächsten Jahres, wenn die neue Regierung ihr Amt antritt, weitere unterstützende Massnahmen angekündigt werden.

Darüber hinaus wird die chinesische Regierung die derzeitige strikte Null-COVID-Politik schrittweise lockern. Dies ist der Schlüsselfaktor für die wirtschaftliche Erholung sowie für den Immobiliensektor.

Eine auf Stabilität ausgerichtete Erholung

Wir gehen davon aus, dass das Schlimmste der gegenwärtigen Immobilienkrise bald vorüber sein wird; die Erholung des Wohnungssektors wird jedoch nur allmählich erfolgen und bis 2023 wahrscheinlich eine "L"-Form annehmen. Sie wird sich zunächst stabilisieren und dann auf einem gleichmässigen, aber nachhaltigeren Niveau bleiben. Wir gehen nicht davon aus, dass die Verkaufsverträge in naher Zukunft wieder das Allzeithoch von 2021 erreichen werden.

Wenn die derzeitige politische Richtung beibehalten wird und das Covid-Szenario stabil bleibt, könnte sich der chinesische Immobiliensektor in Zukunft bei relativ konstanten Preisen stetig erholen. Wir gehen davon aus, dass die Wohnungspreise in China zugänglicher werden und sich der Sektor den Wohnungsmodellen in Singapur und Deutschland annähert. Die chinesische Regierung hat ihr Ziel des Schuldenabbaus bereits erreicht und muss nun den Sektor und die Wirtschaft stabilisieren, um ein Ausufern oder Systemrisiken zu vermeiden. Auf den Wohnungsbau und verwandte Sektoren entfallen immer noch rund 25 % des chinesischen BIP-Wachstums.

Wir gehen davon aus, dass die Wohnungsverkäufe im Jahr 2023 um weniger als 10 % gegenüber dem Vorjahr zurückgehen werden, nachdem sie 2022 um 30 % zurückgegangen waren. In der Zwischenzeit wird sich die Konsolidierung des Sektors beschleunigen, da die staatlichen Unternehmen ihren Marktanteil von derzeit 30-40 % auf 50-70 % erhöhen werden. Unternehmen in Privatbesitz werden schrumpfen. Erschwinglichere Immobilienpreise in Verbindung mit einem tragfähigen Verschuldungsniveau werden die Gesundheit des Sektors verbessern.

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