Le secteur immobilier chinois : une reprise progressive axée sur une stabilité durable

Les autorités chinoises ont récemment dévoilé des mesures pour alléger la pression sur le secteur immobilier. Le gouvernement a tenté d'aider le secteur l'année dernière, mais sans succès ; cette fois-ci, son action pourrait être plus décisif et plus efficace.

Fin 2020, le gouvernement chinois avait mis en place des mesures strictes et restrictives pour désendetter le secteur immobilier afin d'éviter une crise immobilière comme celle de 1992 au Japon et celle de 2008 aux États-Unis. Les ventes de contrats et le refinancement des sociétés immobilières se sont effondrés début 2021 et ont poussé la plupart des promoteurs, principalement des sociétés privées, dans une crise de liquidité. L'événement le plus important ayant été le défaut de paiement d'Evergrande fin 2021, suivi par d'autres noms par la suite.

À partir de mars 2022, le gouvernement a tenté d'assouplir les politiques de resserrement pour éviter un nouvel effondrement du secteur. Malheureusement, ce processus a été interrompu par des fermetures strictes dans plusieurs régions suite à l'augmentation des cas de Covid dans l'est de la Chine.

Pourquoi cette fois-ci est-elle différente ?

Les mesures de soutien, qui ont été annoncées la semaine dernière par plusieurs agences gouvernementales, notamment la Commission chinoise de réglementation des banques et des assurances (CBIRC), le ministère du logement et du développement urbain et rural (MOHURD) et la Banque populaire de Chine (PBoC), sont nettement plus puissantes que les mesures gouvernementales précédentes, et d'autres mesures de stimulation sont prévues dans les mois à venir.

Cette fois, le contexte est également différent, et le message est plus clair et plus fort. Ces mesures ont été annoncées à l'issue d'une réunion du comité organisée par Xi Jinping, juste après avoir obtenu un troisième mandat. Le gouvernement est déterminé à empêcher le secteur de se détériorer davantage. Nous attendons des politiques plus favorables entre décembre et mars prochain, lorsque la nouvelle administration prendra ses fonctions.

En outre, le gouvernement chinois va progressivement assouplir la politique actuelle de "zéro" Covid. C'est le facteur clé de la reprise économique, ainsi que du secteur de l'immobilier.

Une récupération axée sur la stabilité

Le pire de la crise immobilière actuelle sera bientôt derrières nous ; toutefois, la reprise du secteur du logement sera progressive et sera probablement en forme de "L" d'ici 2023. Il se stabilisera d'abord, puis restera à un niveau plat mais plus durable. Nous ne nous attendons pas à ce que les ventes sous contrat retrouvent leur niveau record de 2021 à court terme.

Si l'orientation politique actuelle reste ferme, associée à un scénario Covid stable, le secteur immobilier chinois pourrait se redresser régulièrement avec des prix relativement stables à l'avenir. Nous pensons que les prix des logements en Chine deviendront plus abordables et que le secteur se rapprochera des modèles de logement de Singapour et d'Allemagne.

Le gouvernement chinois a déjà atteint son objectif de désendettement, et doit maintenant stabiliser le secteur et l'économie pour éviter tout emballement ou risque systémique. Le logement et les secteurs connexes représentent toujours environ 25 % de la croissance du PIB chinois.

Nous prévoyons une baisse des ventes de logements de moins de 10 % en glissement annuel en 2023, après une chute de 30 % en glissement annuel en 2022. Dans le même temps, la consolidation du secteur va s'accélérer, les entreprises d'État augmentant leur part de marché de 30 à 40 % actuellement à 50-70 %. Les entreprises d'État vont se réduire. Des prix du logement plus abordables, combinés à un niveau durable de levier financier, rendront le secteur plus sain.

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